Mál 7 2008

Ár 2009, fimmtudaginn 30. apríl, var haldinn fundur í úrskurðarnefnd lögmanna að Álftamýri 9, Reykjavík. Mættir voru undirritaðir nefndarmenn.

Fyrir var tekið mál nr. 7/2008:

D og

gegn

F, hdl.

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R :

Úrskurðarnefnd lögmanna barst erindi þann 6. mars 2008 frá S, hdl., fyrir hönd D og E, kærenda, þar sem kvartað er yfir störfum F, hdl., kærða, við sölu íbúðar. Greinargerð barst frá kærða þann 14. apríl 2008 og gerðu kærendur athugasemdir við hana í bréfi, dags. 19. júlí 2008. Athugasemdir bárust frá kærða í bréfi, dags. 15. ágúst 2008.

Málsatvik og málsástæður.

Málsatvik eru þau að um mánaðamótin júlí-ágúst 2007 keyptu kærendur íbúð í Norðlingaholti af fyrirtækinu C ehf. og fóru kaupin fram fyrir milligöngu lögmanns- og fasteignasölufyrirtækis kærða, T. Umsamið kaupverð var 39,9 milljónir króna og skyldi það greiðast með láni frá lánastofnun að fjárhæð 25 milljónir króna, með peningagreiðslu upp á 1 milljón króna innan 15 daga frá undirritun kaupsamnings og með peningagreiðslu upp á 13,9 milljónir króna eigi síðar en 15. febrúar 2008. Seljandi veitti kærendum veðleyfi fyrir 26 milljón króna láni hjá xbanka Íslands með því skilyrði að andvirði lánsins yrði greitt inn á bankareikning kærða.

Íbúðina átti að afhenda samkvæmt kaupsamningi þann x. september 2007 eða fyrr, en afsal skyldi gefið út x. febrúar 2008.

Samkvæmt kaupsamningi aðila skyldi seljandi aflétta láni frá U, sem hvíldi á 1. veðrétti á hinni seldu eign. Um var að ræða veðskuldabréf, upphaflega að fjárhæð 52.371.000 krónur, en uppgreiðsluverðmæti þess nam á þessum tíma um það bil 22-23 milljónum króna.

Í kaupsamningi aðila var tekið fram að kærendum væri kunnugt um að seljandinn væri þinglýstur eigandi íbúðarinnar samkvæmt kaupsamningi en að hann væri ekki orðinn þinglýstur afsalshafi. Ekki yrði því hægt að þinglýsa kaupsamningi kærenda fyrr en áritun afsalshafa um samþykki lægi fyrir.

Xbanki Íslands afgreiddi lánið til kærenda og var andvirði þess lagt á bankareikning kærða, alls 25.723.164 krónur. Kærði ráðstafaði 24 milljónum króna af andvirðinu til þinglýsts afsalshafa, fyrirtækisins V ehf., vegna skuldar seljanda við það fyrirtæki.

Lögmaður kærenda ritaði tryggingafélagi kærða bréf þann 6. desember 2007 og krafðist viðurkennningar á bótaskyldu vegna tjóns er kærendur yrðu fyrir vegna þess að ekki hefði verið greitt upp lánið frá U eða því aflýst af íbúðinni. Var kröfunni beint til tryggingafélagsins á grundvelli starfsábyrgðartryggingar kærða sem lögmanns.

Þann 13. desember 2007 sendi U greiðsluáskorun til kærenda vegna lánsins á 1. veðrétti, sem þá hafði verið í vanskilum frá 2. nóvember 2007. Krafa bankans nam alls 24.307.222 krónum.

Þann 16. desember 2007 var af hálfu kærenda ritað bréf til seljanda íbúðarinnar og samhljóða bréf var sent til kærða. Þess var krafist að seljandi aflétti þegar láninu af 1. veðrétti, auk þess sem tilkynnt var um beitingu stöðvunarréttar á eftirstöðvum kaupverðsins, sem þá námu 6.083.000 krónum. Þá var af hálfu kærenda beint greiðsluáskorun til kærða þann 7. janúar 2008 vegna mistaka í starfi. Nam bótakrafa kærenda 25.277.568 krónum, þar með talinn lögmannskostnaður að fjárhæð 970.346 krónur.

Tryggingafélag kærða samþykkti bótaskyldu þann 20. febrúar 2008 og féllst á að greiða skyldi hámarksbætur úr starfsábyrgðartryggingu hans, 22.897.400 krónur auk 400.000 króna í lögmannskostnað. Mismunur bótagreiðslunnar og kröfu U nam 2.002.600 krónum, sem kærendur greiddu úr eigin vasa. Beindu þeir síðan kröfu til kærða um að hann greiddi þeim þennan mismun. Kærði hafnaði þeirri kröfu, í tölvupósti þann 22. febrúar 2008, með þeim rökum að kærendur skulduðu seljanda íbúðarinnar hærri fjárhæð vegna eftirstöðva kaupverðsins. Taldi hann eftirstöðvarnar duga fyrir þessum mismun, svo og hugsanlegum bótum vegna leka og afhendingardráttar.

Í bréfi, dags. 30. maí 2008, kröfðust kærendur þess af seljanda að hann gæfi út afsal fyrir íbúðinni. Jafnframt kæmi til frádráttar eftirstöðvum kaupverðsins ýmis útgjöld þeirra vegna vanefnda seljanda. Töldu kærendur sig þegar hafa greitt kaupverðið að fullu og gott betur, en þeir áætluðu að umframgreiðsla sín næmi tæpum 3,3 milljónum króna. Afsal var gefið út þann x. júlí 2008 og sama dag var undirritað samkomulag kærenda og seljanda íbúðarinnar um uppgjör milli þeirra, en í uppgjörinu fólst að seljandinn féll frá kröfu um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins að fjárhæð 7,7 milljónir króna vegna vanefnda seljanda.

Vegna neitunar kærða á að greiða mismuninn á kröfu U og bótagreiðslunni úr starfsábyrgðartryggingunni höfðuðu kærendur mál á hendur honum fyrir Héraðsdómi X þann x. ágúst 2008 með kröfu um skaðabætur að sömu fjárhæð. Dómur var kveðinn upp þann x. desember 2008 þar sem fallist var á kröfur kærenda. Var kærði dæmdur til að greiða þeim 2.002.600 krónur auk málskostnaðar að fjárhæð 420.188 krónur.

II.

Kærendur halda því fram í erindi sínu til úrskurðarnefndarinnar að kærði hafi með saknæmum og ólögmætum hætti valdið sér tjóni og þannig brotið gegn góðum lögmannsháttum. Telja kærendur að um ásetningsbrot hafi verið að ræða eða í það minnsta svo stórkostlegt gáleysi að það sé ígildi ásetnings. Hafi kærði þannig vanrækt starfsskyldur sínar verulega og brotið gegn siðareglum lögmanna og ákvæðum lögmannalaga, nr. 77/1998.

Kærendur benda á að kærði reki lögmannsstofu og fasteignasölu undir nafninu T og samkvæmt upplýsingum á vefsíðu fyrirtækisins hafi hann yfir 20 ára reynslu af sölu fasteigna. Sérstaklega sé þar tekið fram að væntanlegir viðskiptavinir kærða muni fá trausta og áreiðanlega þjónustu kjósi þeir að leita til hans með viðskipti sín. Sú hafi því miður ekki orðið raunin hjá kærendum. Telja þeir að ekki hafi verið um að ræða einangrað tilvik og að fleiri atvik hafi komið upp þar sem kærði hafi gerst sekur um sambærilega háttsemi. Skora kærendur á kærða að upplýsa um þessi mál í greinargerð til úrskurðarnefndar.

Kærendur benda á að það liggi fyrir að kærði undirritaði skjöl í tengslum við málið sem héraðsdómslögmaður. Einnig beri að líta til þess að tryggingafélag kærða hafi fallist á að greiða bætur úr starfsábyrgðartryggingu hans sem lögmanns en ekki sem fasteignasala, en í þeirri tryggingu væri hámarksfjárhæð tryggingarinnar lægri en í lögmannstryggingunni.

Kærendur krefjast þess að kærði verði áminntur og eftir atvikum að úrskurðarnefndin leggi til við dómsmálaráðherra að lögmannsréttindi hans verði felld niður um stundarsakir eða ótímabundið. Þá krefjast kærendur málskostnaðar úr hendi kærða vegna reksturs málsins fyrir nefndinni.

III.

Í greinargerð sinni til úrskurðarnefndar rekur kærði nokkur atriði um aðdraganda málsins. Hann kveður seljanda íbúðarinnar, fyrirtækið C ehf., hafa keypt nokkrar íbúðir, tilbúnar undir tréverk, af V ehf. Íbúðirnar hafi síðan verið seldar áfram fullbúnar. Kaupsamningsgreiðslur hafi átti að renna til V ehf. gegn afsali til C ehf. Kveður kærði þannig að í afsali V ehf. til C ehf., dags. x. ágúst 2008, sem útbúið hafi verið á fasteignasölunni Húsið, hafi verið tekið fram að afsalið væri gefið út í samræmi við samkomulag, dags. x. ágúst 2008, milli C ehf. og kærenda, um framsal kaupsamningsgreiðslna, að þeim yrði ráðstafað beint til V ehf. Andvirði láns kærenda hjá Xbanka Íslands hefði því runnið til V ehf.

Kærði kveður mistök hafa falist í því að á eignunum hafi hvílt almennt krossveð frá V ehf. vegna lána frá U, en þeim hefði verið aflétt af íbúðunum þegar afsal hefði komið frá V ehf. Lánið, sem hvílt hafi á 1. veðrétti á íbúð kærenda, hafi einnig verið frá U, en það lán hefði C ehf. tekið sjálft. Það lán hefði því setið eftir þegar afsalið kom frá V ehf. Kærði kveður sér og sölumanni hafa yfirsést þetta, enda hefðu verið blekkingar í gangi um lánið hjá forsvarsmanni Arns ehf., sem á þessum tíma var að komast í greiðsluþrot og gat því ekki aflétt láninu.

Kærði kveðst hafa haft samband við tryggingafélag sitt og skýrt þar frá gangi mála. Hann kveðst hafa sent tryggingafélaginu greinargerð um málið og yfirlit um allar greiðslur, ásamt kvittunum fyrir þeim öllum. Kærði kveðst hafa óskað eftir því að tjónið yrði greitt úr úr starfsábyrgðartryggingu sinni sem lögmanns þar sem bætur úr þeirri tryggingu yrðu hærri en bætur úr starfsábyrgðartryggingu fasteignasölunnar.

Kærði kveður kærendum hafa verið gert ljóst að mál þetta yrði leyst með aðstoð tryggingafélagsins og að þau yrði sjálf að fá sér lögmann til þess að leggja fram kröfugerð til tryggingafélagsins. Kærði kveðst sjálfur hafa greitt 1 milljón króna inn á lánið til þess að halda því frá innheimtumeðferð. Að auki kveðst kærði hafa greitt yfir 600.000 krónur vegna málsins. Þegar upp hafi verið staðið hafi verið skyldar eftir um 2 milljónir króna enda hafi kærendur átt eftir að greiða samkvæmt kaupsamningi um þrefalt hærri fjárhæð.

Kærði kveður kröfu hafa komið um að fasteignasalan greiddi upp áhvílandi lánið frá U ásamt innheimtukostnaði lögmanns, hátt í 700.000 krónur. Kröfunni hafi fylgt hótanir um kærur vítt og breitt. Kærði kveðst hafa mótmælt kröfugerðinni á þeim grundvelli að seljandi væri skuldari að láninu.

Kærði kveðst fúslega viðurkenna að mistök hafi verið gerð en kveðst hafa lagt sig verulega fram við það að halda kærendum skaðlausum í málinu. Kærði telur framgöngu þeirra hafa verið högg undir beltisstað, sérstaklega þar sem þeim hafi verið ljós framganga seljanda íbúðarinnar. Kærði kveður kærendur skulda um 6,6 milljónir króna samkvæmt yfirliti en þeir hafi greitt eftirstöðvar lánsins til U að fjárhæð 2.002.600 krónur. Eftirstöðvar lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi væru því um 4,6 milljónir króna sem ættu að duga vegna einhverra eftirmála vegna afhendingardráttar og fleira.

Kærði mótmælir því að um einhvern ásetning hafi verið að ræða hjá sér, heldur hafi verið um mistök að ræða hjá sölumanni og hjá sér, um að kanna ekki hver væri skuldari lánsins sem aflétta átti.

IV.

Í athugasemdum kærenda við greinargerð kærða til nefndarinnar kemur meðal annars fram að þeir telja sig hafa orðið fyrir fjárhagslegu tjóni af völdum kærða þar sem þeir hafi í raun ofgreitt tæplega 3,3 milljónir króna. Vísa þeir í því sambandi til uppgjörs síns og seljanda íbúðarinnar, en uppgjörið hafi meðal annars falið í sér að kærendum var veittur 7,7 milljón króna afsláttur af kaupverðinu.

Í athugasemdum sínum til nefndarinnar gerir kærði nánari grein fyrir greiðslum kærenda til seljanda íbúðarinnar. Telur hann yfirlit sitt sýna fram á að ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs hafi numið 8.376.836 krónum, ekki 7,7 milljónum króna. Telur kærði uppgjör kærenda og seljanda íbúðarinnar verulega aðfinnsluvert og rekur nokkur atriði í því sambandi. Kærði telur það vera alveg ljóst að kærendur hafi fengið allt sitt tjón bætt og að þeir hafi ekki orðið fyrir neinu fjárhagslegu tjóni af sínum völdum. Hann kveðst aftur á móti sjálfur hafa þurft að greiða nokkrar milljónir króna til þess að halda kærendum skaðlausum.

Undir rekstri málsins fyrir nefndinni beindi hún þeirri spurning til málsaðila hvort kærði hefði komið fram sem löggiltur fasteignasali og hefði í því hlutverki haft milligöngu um sölu íbúðarinnar til kærenda, eða hvort hann hefði haft afskipti af málinu sem lögmaður og ef svo, þá á hvaða hátt.

Í svari kærenda kemur fram að liggi fyrir viðurkenning kærða á því að hann hafi verið við störf sem lögmaður í umræddu tilviki, eins og sjáist meðal annars í erindi hans til nefndarinnar, vátryggingafélagsins o.fl. Þetta væri því óumdeilt af hálfu málsaðila.

Kærendur benda á að kærði hafi skrifað sem lögmaður undir öll skjöl, svo sem á kauptilboð og afsal. Þá hafi kærði kynnt starfsemi sína út á við þannig að þar færi lögmaður sem jafnframt væri fasteignasali. Það væri því lögmaður sem sæi um skjalagerð o.s.frv. Kærendur kveðast hafa verið í þeirri trú að fjármunir þeirra væru í öruggum höndum lögmanns.

Kærendur benda einnig á að vátryggingafélag kærða hafi samþykkt að greiða tjónsbætur úr starfsábyrgðartryggingu kærða sem lögmanns en ekki fasteignasala. Þá hafi Héraðsdómur X komist að þeirri niðurstöðu að kærði hefði verið við störf sem lögmaður í umrætt skipti og meðal annars brotið gegn lögum og siðareglum um lögmenn. Loks benda kærendur á að kærði hafi komið sér undan því að sæta ábyrgð sem löggiltur fasteignasali með því að leggja inn réttindi sín sem fasteignasali nokkrum dögum áður en Eftirlitsnefnd félags fasteignasala átti að kveða upp úrskurð í málinu. Kærði starfi því einungis sem lögmaður í dag en ekki sem löggiltur fasteignasali, með þeim réttindum og skyldum sem því fylgja.

Í svari kærða kemur meðal annars fram að hann hafi á umræddum tíma rekið fasteignasölu undir heitinu T og hafi haft sölumenn í störfum hjá sér. Til þess að geta rekið fasteignasöluna nægi ekki að hafa lögmannsréttindi. Þau viðskipti sem átt hafi sér stað í því máli sem hér sé til úrlausnar, hafi að öllu leyti farið fram gegnum fasteignasöluna sem slíka. Kaupendur hafi komið til sín gegnum auglýsingar fasteignasölunnar og þeir hafi haft öll samskipti við sölumann þar, allt þar til að skjalagerð kom. Viðskiptin hafi því ekki tengst lögmannsstörfum sem slíkum, heldur löggildingu sinni til reksturs fasteignasölunnar. Þegar hins vegar kom að því að gerð var krafa um greiðslu úr starfsábyrgðartryggingu sinni hafi hann krafist þess, sem og lögmaður kærenda, að gengið yrði í lögmannstrygginguna vegna þess að hún hafi verið hærri en trygging sín sem löggilts fasteignasala. Krafan um að greitt yrði úr starfsábyrgðartryggingu sinni sem lögmanns hafi byggst á því að hann hafi vottað gögn sem lögmaður.

Niðurstaða.

Samkvæmt 1. mgr. 1. gr. laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, er þeim einum heimilt að hafa milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum, fyrirtækjum eða skráningarskyldum skipum fyrir aðra sem hafa til þess löggildingu sýslumanns. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar þurfa héraðsdóms- og hæstaréttarlögmenn ekki löggildingu til að hafa milligöngu um kaup, sölu eða skipti á eignum í einstökum tilvikum, enda tengist það lögmannsstörfum þeirra.

Mál þetta varðar framkvæmd á kaupsamningi kærenda við fyrirtækið C ehf. um íbúð sem kærði hafði milligöngu um að selja og þátt hans í þeirri framkvæmd. Gögn um söluna liggja fyrir í málinu, þar á meðal kauptilboð, kaupsamningur, skilyrt veðleyfi o.s.frv. Kauptilboðið og kaupsamningurinn eru rituð á eyðublöð sem prentuð eru úr því sem nefnt er Húsið 6.5 sölukerfi fasteigna. Eyðublöðin eru merkt firmaheitinu T en þar undir kemur nafn kærða ásamt titlum hans sem héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali. Kærði vottar undirskriftir á kauptilboðið, kaupsamninginn og skilyrta veðleyfið og notar stimpil með starfstitlinum héraðsdómslögmaður. Að mati úrskurðarnefndar getur framsetning firmaheitis fasteignasölu kærða og starfstitla hans skapað hættu á ruglingi um stöðu hans í fasteignasölunni.

Upplýst er í málinu að kærði var með tvenns konar starfsábyrgðartryggingar, annars vegar vegna starfa sinna sem lögmaður og hins vegar sem löggiltur fasteignasali. Eins og fram er komið var farið fram á að tryggingafélag kærða greiddi bætur úr starfsábyrgðartryggingu hans sem lögmanns, þar sem vátryggingarfjárhæðin í þeirri tryggingu var mun hærri en í starfsábyrgðartryggingu hans sem fasteignasala.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. lögmannalaga nr. 77/1998 getur sá, sem telur lögmann hafa í starfi sínu gert á sinn hlut með háttsemi sem stríðir gegn lögum eða siðareglum lögmanna, lagt fyrir úrskurðarnefndina kvörtun á hendur lögmanninum. Þrátt fyrir að kærði hafi vottað skjöl og notað við það stimpil með starfstitlinum héraðsdómslögmaður og þótt tryggingafélag hans hafi fallist á að greiða kærendum skaðabætur úr starfsábyrgðartryggingu kærða sem lögmanns í stað starfsábyrgðartryggingar hans sem löggilts fasteignasala, er það mat úrskurðarnefndarinnar að kærði hafi í störfum sínum við sölu íbúðarinnar til kærenda verið við þá iðju í hlutverki löggilts fasteignasala en ekki verið í hlutverki lögmanns. Hefur ekkert komið fram í málinu sem bendir til að hann hafi sem lögmaður staðið að sölu íbúðarinnar eða haft milligöngu um sölu hennar, á grundvelli undanþáguákvæðisins í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Styðst þessi afstaða nefndarinnar einnig við svör kærða sjálfs við fyrirspurnum nefndarinnar um hvernig störfum hans var háttað. Þrátt fyrir hættu á ruglingi í framsetningu starfstitla í firmaheiti fasteignasölunnar telur nefndin í þessu sambandi kærendur ekki hafa getað búist við kærða í öðru hlutverki en löggilts fasteignasala.

Samkvæmt framangreindu fellur sú háttsemi kærða, sem erindi kærenda varðar, utan lögbundins valdsviðs úrskurðarnefndar lögmanna samkvæmt áðurnefndu ákvæði lögmannalaga. Verður því að vísa máli þessu frá nefndinni.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Máli þessu er vísað frá.

ÚRSKURÐARNEFND LÖGMANNA

Til baka